中房報記者 梁笑梅丨北京報道

7月30日，萬物云空間科技服務股份有限公司（02602.HK）發布公告，宣布與控股股東萬科企業股份有限公司及其關聯方簽訂債務清償協議，涉及總代價約2.57億元。根據協議，萬科將以轉讓物業或車位的方式，結清其對萬物云的部分到期債務。此次交易涉及全國多個城市的商品房、商鋪及車位，部分物業尚處于開發建設階段。

與此同時，萬物云還宣布收購萬科旗下杭州兩家公司100%股權，初始對價合計約9824萬元，交易完成后，兩家公司將成為萬物云的全資附屬公司。公告顯示，此次收購的代價將用于抵償萬科及其關聯方對萬物云的貿易應收款項及其他往來余額。

同策研究院聯席院長宋紅衛表示，“通過資產抵債，萬物云可增加物業及車位資產，而萬科則能去化庫存并降低杠桿。”中指研究院廣州分院總經理張化學則認為，“萬科用于抵債的資產多位于低能級城市，流動性較差，反映出其優質資產儲備已較為有限?！?/span>

萬物云的一位內部人士告訴中國房地產報記者，“此次交易屬于化解關聯債務的商業行為，收購杭州資產旨在補充社商運營布局?！?/span>

此次交易是萬科與萬物云在債務問題上的又一次協同動作。2024年底，雙方已進行過類似操作，但此次規模更大，覆蓋范圍更廣。市場關注的是，這種“內部消化”模式能否持續，以及萬物云如何盤活這些流動性較差的資產。

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根據萬物云公告，此次債務清償協議涉及106項交易，覆蓋唐山、北京房山、佛山、天津、重慶、成都、烏魯木齊等全國多個城市，物業類型包括住宅、商鋪、車位等，部分仍處于建設階段。

“從抵債資產的分布來看，絕大多數位于三四線城市或非核心區域，且以商鋪、車位等低流動性資產為主?！睆埢瘜W認為。他表示：“這說明萬科可用于抵債的優質資產已經不多，尤其是核心城市的住宅項目，可能早已被優先用于其他債務處置。”

萬物云2024年年報顯示，其貿易應收款項及應收保證金總額為65.42億元，其中來自萬科的應收賬款達24.5億元，占當期貿易應收款總余額的32.8%。一位不愿具名的資深物業分析師表示：“由于萬科面臨現金流壓力，這部分債務的回收存在較大不確定性。此次以資抵債，雖能減少應收賬款規模，但萬物云未來仍需面對資產處置難題。”

宋紅衛認為：“對萬科而言，可以快速去化庫存并降低負債；對萬物云來說，則能增加在管資產規模，優化財務報表?！钡蔡嵝眩糍Y產流動性不足，未來可能面臨減值風險。

萬物云的內部人士回應稱，“此次交易是正常的商業安排，符合公司戰略?！辈贿^，市場更關注的是，萬科是否還會繼續以類似方式化解剩余債務，以及萬物云如何提升這些資產的運營效率。

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除接盤2.57億元物業資產外，萬物云同日宣布收購萬科旗下杭州萬瑜置業及杭州元廣有限公司100%股權，初始對價分別為0.98億元及3萬元。根據公告，這兩家公司的資產主要為杭州地區的商業及住宅項目，獨立估值師評估其總市值約0.99億元。

萬物云董事會表示，此次收購不會對集團現金流造成重大影響，且符合公司整體利益。萬物云內部人士透露：“杭州萬瑜及杭州元廣持有的物業位于‘蝶城’戰略輻射范圍內，收購旨在補充社商運營資源，強化區域布局。”

“蝶城”是萬物云近年提出的核心戰略，旨在通過數字化改造提升存量物業的運營效率。此次收購的杭州資產，預計將納入該體系，成為萬物云在長三角地區的重要支點。

宋紅衛表示，萬物云近年來積極拓展第三方業務，減少對萬科的依賴，但關聯交易仍占一定比重?！按舜问召忞m然規模不大，但可以看出萬物云在嘗試盤活萬科體系內的存量資產，同時為‘蝶城’戰略儲備資源。”

張化學則認為，“萬物云在承接萬科資產時需謹慎評估其商業價值。杭州市場相對健康，但商業物業的運營難度較高，如果定位不清，可能成為負擔?！?/span>

在市場觀察人士看來，萬物云未來可能繼續通過類似交易整合萬科體系內的物業資源，但如何平衡關聯交易與獨立發展，仍是其長期課題。