今天，帝都史上最高地價的朝陽巨無霸地塊終于塵埃落定。

中海新城153.32億，溢價0.21%摘得朝陽三宗組團地塊，福州裕城24.345億拿下槐房NY-030地塊，溢價率0.1%。

北京土拍，一天攬金177.5億，殺瘋啦～

1， 時代變了，土拍在篩選開發商。

朝陽是北京打包拿地的先鋒。

上一宗百億地塊是酒仙橋+前葦溝捆綁地塊，從這個配置大致能看出，這是強勢板塊帶弱勢板塊的玩法。

用高地價篩選開發商，同時防止偏弱板塊土地流拍。

在酒仙橋豪宅北京宸園在十月份開盤之后，珠玉在前，朝陽緊接著就推出了三宗打包新地塊。

起步門檻再創新高，達153個億，當時就有傳聞，有這個實力的開發商，估計就是中海沒跑了。

結果昨天下午，除了中海新城，華潤也報名了。

今天華潤抬了一手，讓中海新城多掏了3200萬。?????

這三宗地，一宗是酒仙橋0014地塊，一宗在十八里店692地塊配建兩宗商業一宗教育用地，一宗在小紅門。

我們今天簡單分開說說，后續再掰開細聊。

2，經過潛力驗證的酒仙橋豪宅，迎來了新鄰居。

0014新地塊位置就在北京宸園南側，質素與北京宸園相當，容積率與北京宸園一樣為2.8。

規劃建面78148平米，樓面地價6.43萬元/平方米。

相比北京宸園，利潤空間更足，應該能做出不錯的產品。

我們拿到一些小道消息，據說起步戶型會在180平往上，粗略一算，總價起步門檻就在2200萬上下。

以平均面積200平計算，這可能會是僅有400戶左右的，非常純粹的高凈值社區。

難道中海第二個玖序系，會出現在酒仙橋？

3，十八里店的商業配套被補齊了。

十八里店是今年唯一沒有破發的板塊，云筑一二期和朝央和煦賣的都不錯。

中海拿下的十八里店項目由4個地塊組成，其中住宅用地地上建面為13.42萬平米。

好消息是，十八里店缺的商業配套要被補齊了。

地塊配建了兩宗商業用地，地上建面合計約12萬方，不算太大，但肯定足夠用了。

壞消息是，十八里店可能面臨新房踩踏。

在6月份，金隅底價拿下十八里店686地塊，案名隅東序，前段時間已經取證。

從產品戶型圖來看，抄了首鋼園元璽的作業，L形弧形大轉角窗再現。

686地塊的規劃建面約12萬方，加上這次的692地塊，十八里店會有約25萬方住宅用地。

板塊內云筑二三期還有328套庫存，隅東序總戶數為824戶，692地塊粗略估計將有1000套房源。????

未來一段時間，十八里店還有兩千多套新房要賣。

692地塊規劃比686地塊要更有利，以目前十八里店的供應來看，新產品在戶型上很難做出差異度了。??????????

接下來就看得房率和產品設計上怎么別出心裁。

之后我們單開一期數據稿件細聊。

4，小紅門，城市界面撐不起環線和價格。

小紅門XHM-10住宅用地，地上建面5.5萬平方，容積率為2.5，又是個小規模社區。

可能是23年的新盤星光里戶型也一般，加上社區規模小，即便送了不錯的精裝標準也賣的一般。

區域價值沒有得到驗證，8萬/平的指導價還是有點虛。

再加上區域界面差，即便在三環，也拿它沒啥辦法。

城市更新之后，可能能友好一些。

5，無人在意的角落，槐房新宮醋場那塊地今天也有了結果。

槐房這宗地塊上架過兩次。

第二次土地面積直接對半砍，總價低，容積率也降了，給想拿地的開發商砍了門檻。

這次有三家報名，被福州裕城24.345億拿下。

我們了解到的消息是，建發和金茂合作開發。?

但豐臺的客觀問題是庫存太高，去化難，好位置尚且困難，但凡位置差點，土拍都成問題。

現在新宮南地塊的競品中海公元里、森與天成，都不好受。

中海公元里是城市界面差拖了后腿，森與天成受車輛段影響，也沒好過到哪去，國慶期間才靠著帶看獎勵和高傭金促銷火了一波。

新地塊的位置相對來說要比森與天成和公元里好一些，但基于豐臺目前的市場認知，新地塊的壓力也不會小。

另外，昨天晚上北京第六批次供地清單也出來了，海淀朱房村兩地塊、豐臺玉泉營、亦莊x24地塊都在內。