最近，不知道大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有，去年以來(lái)，市場(chǎng)上低密地塊越來(lái)越多了。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年年初，容積率2.0以下的在售地塊占比達(dá)到44%，為近四年新高。同比去年提升了6%，同比2023年提升了17%。
今年5月第三周，重點(diǎn)城市供應(yīng)含宅用地44幅，平均容積率為1.97，上海、三亞、廣州供應(yīng)宅地平均容積率均低于2.0。
容積率的限定，對(duì)于產(chǎn)品形態(tài)有著決定性作用。供地容積率調(diào)整，意味著接下來(lái)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之變化。結(jié)合這兩年以來(lái)的政策走向，以及陸續(xù)出讓的低密地塊來(lái)看，房地產(chǎn)正在告別高容積率時(shí)代，全面邁進(jìn)低密時(shí)代，這個(gè)趨勢(shì)值得地產(chǎn)人關(guān)注。
2023年以來(lái)，各地供地出現(xiàn)明顯的低密化傾向，容積率2.0以下的地塊越來(lái)越多。
1、“限墅令”解除，別墅供地及建設(shè)的口子打開(kāi)
對(duì)別墅的限制，主要目的是提高土地利用率，加大住房供應(yīng)量，滿足廣大民眾的居住需求。
相關(guān)的政策，最早可以追溯到1994年的“限墅令”。自此別墅供地及審批不斷收緊。尤其是2016年，國(guó)土資源局發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提出暫停別墅審批：
“各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。”
“限墅令”升級(jí)為“禁墅令”，別墅進(jìn)入最嚴(yán)限制時(shí)代。
這一高壓狀態(tài)一直延續(xù)到了2023年。
5月份，住建部發(fā)布了《關(guān)于廢止和宣布失效部分行政規(guī)范性文件的公告》，宣布廢除103件行政規(guī)范性文件，其中就包括2019年的這則“禁墅令”。
換言之，別墅項(xiàng)目可以正常審批了。
另一則重要政策，是9月份自然資源部的發(fā)文，建議取消遠(yuǎn)郊城區(qū)新供宅地容積率不低于1.0的限制。
至此，別墅項(xiàng)目從供地到建設(shè)的限制，全面松綁了。
2、建筑主體限高，高差懸殊的高低配行不通了
過(guò)去，受限于容積率，房企常常高低配的形式（如超高層+洋房/別墅的組合）將貨值做滿。不過(guò)，隨著各地政策收緊，這一模式也逐漸受到限制。
比如天津在2019年就出臺(tái)了新規(guī)，要求比鄰布置的居住建筑高度差不宜大于20m。
而最近兩年，在改善需求的導(dǎo)向下，各地對(duì)于建筑主體的高度限制也日益趨嚴(yán)。
比如摩天大樓林立的深圳，2024年就發(fā)布新規(guī)，對(duì)住宅和宿舍實(shí)行150米限高。
江蘇省也在2024年7月發(fā)布一則征求意見(jiàn)稿，明確提出，除了江景房、湖景房及城市規(guī)劃特殊區(qū)域外，新建改善型住宅容積率在0.8-1.8之間，原則上不高于60米，而且要求層高＞3.1米。根據(jù)這些指標(biāo)，未來(lái)住宅最多只能建到19層左右。
容積率整體下調(diào)，疊加建筑主體限高，以往住宅項(xiàng)目慣用的“高低配”玩法將面臨改寫(xiě)。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解
比如容積率2.0的地塊，過(guò)去可能通過(guò)“高低配”能做30多層高層+7層洋房的組合；而限高80米后，這一模式就行不通了。
很明顯，過(guò)去高差懸殊、比例失衡的布局模式，已經(jīng)不合時(shí)宜了，政策正在全力引導(dǎo)住宅走向低密化、均衡化的布局模式。
在政策的引導(dǎo)下，各地2024年的供地計(jì)劃都出現(xiàn)明顯變化。
一方面，供地容積率整體降低。
2023年以來(lái)，各地供地計(jì)劃中，容積率2以下的地塊明顯增加，包括杭州、蘇州、合肥、義烏、泰安、南寧等地，都推出了多宗容積率在1.0出頭的地塊。
我們知道，“限墅令”松綁，主要是針對(duì)郊區(qū)，主城區(qū)的容積率限制依然比較嚴(yán)格。不過(guò)，可以看到，主城區(qū)供地的容積率整體也在走低，有些更是貼著“容積率1.0”這條分界線“低空飛過(guò)”。
比如蘇州，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年開(kāi)年以來(lái)，蘇州共出讓了13宗地塊，其中有6宗容積率低于1.05。而待出讓的4宗地塊容積率均低于1.3，其中，有兩宗容積率僅為1.02。
比如長(zhǎng)沙今年公布的2025年擬出讓住宅用地第一批清單，33宗地塊中有17宗地塊容積率低于2.5.
又如合肥，2024年前八個(gè)月出讓的25宗宅地中，容積率低于1.2共有5宗。其中，新站高新區(qū)兩宗地容積率最低，分別為1.1和1.0。距離上一次合肥出讓容積率1.0地塊，已經(jīng)有九年之久。
另一方面，郊區(qū)供地增加，但容積率普遍不低于0.7
這幾年，房企為了尋求更高安全墊，在拿地上趨于“集中化”，即向核心城市的核心地段集中。
郊區(qū)地塊，如果資質(zhì)不夠優(yōu)秀，很難不流拍。
“限墅令”放松，對(duì)郊區(qū)的利好最為直接。各地也抓住這個(gè)政策窗口，精準(zhǔn)上架郊區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。
比如南京2024年7月投放的28宗宅地，就有15宗來(lái)自遠(yuǎn)郊，并在9月之前全部成交。
雖然容積率整體走低，也出現(xiàn)了一些接近或小于1.0的地塊，但整體上看不到容積率低于0.7的地塊。
為什么呢？
我們知道，容積率對(duì)于住宅的形態(tài)有著決定性影響。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟別墅的容積率在0.2-0.5之間，聯(lián)排通常在0.4-0.7之間，疊拼0.8-1.2，洋房則要到1.5-2.0。
降低容積率，是為了豐富住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更好的滿足多元化需求。過(guò)去，住宅的政策偏向于滿足剛需、改善需求，對(duì)于高端改善需求的關(guān)注度較低。而當(dāng)前，隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，以及市場(chǎng)對(duì)于居住改善的追求，政策也做了調(diào)整，強(qiáng)調(diào)滿足“多樣化需求”。
從住宅形態(tài)上來(lái)講，就是要限制超高層住宅，鼓勵(lì)小高層、多層等居住舒適度更高的產(chǎn)品。與此同時(shí)，限制容積率過(guò)低，避免出現(xiàn)大規(guī)模的獨(dú)棟別墅或者聯(lián)排別墅。
比如有些地塊在土地出讓時(shí)，會(huì)明確限定建筑層數(shù)。例如南京出讓的一宗容積率1.01地塊，就明確要求“每棟樓不得少于3戶”，也就是說(shuō)，建不了獨(dú)棟或聯(lián)排別墅。
當(dāng)然，這是對(duì)于高能級(jí)區(qū)域而言。對(duì)于縣城，住建部等15個(gè)部門(mén)在2021年便聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》，要求新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%，住宅最高不超過(guò)18層。
此前，由于用地等方面限制，城市的別墅主要分布區(qū)域也是以外環(huán)為主。通過(guò)前面的分析，可以預(yù)見(jiàn)，隨著供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，接下來(lái)，別墅供應(yīng)將會(huì)呈現(xiàn)以下變化：
①別墅將回歸城市中心地段；
②別墅整體供應(yīng)量增加，尤其是類(lèi)別墅（疊墅、洋房等）有望明顯放量。
具體到產(chǎn)品層面，結(jié)合這兩年的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)一些新的變化。
1、疊墅回歸中心區(qū)，并可能重回大戶型
我們知道，2020年開(kāi)始，小面積段的別墅曾一度流行，其中最有代表性的當(dāng)屬“90別墅”，也就是面積段約在90平-110平的疊墅或者聯(lián)排別墅。
通過(guò)壓縮面積段，將房子總價(jià)打下來(lái)，讓一部分預(yù)算有限的購(gòu)房者，能夠用高層的價(jià)格圓一個(gè)別墅夢(mèng)。
然而，短暫的流行過(guò)后，這類(lèi)產(chǎn)品如今在新房市場(chǎng)幾乎銷(xiāo)聲匿跡了。
別墅和大平層，原本都是主打高凈值客群的。這類(lèi)群體對(duì)價(jià)格的敏感度低，購(gòu)買(mǎi)力受周期影響小，是近幾年房企爭(zhēng)奪對(duì)象。
于是，我們看到，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出明顯的“大室所趨”態(tài)勢(shì)，戶型面積段整體上移，大戶型改善產(chǎn)品乃至大平層豪宅產(chǎn)品持續(xù)升高，而且出現(xiàn)“越大越好賣(mài)”的現(xiàn)象。
廣州的瑞鵬一號(hào)、上海順昌玖里等豪宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售額及最高房源單價(jià)都打破了歷史記錄，市場(chǎng)熱度更是令人瞠目結(jié)舌。有人甚至用“瘋狂”來(lái)形容當(dāng)前豪宅市場(chǎng)。
重回中心區(qū)的別墅產(chǎn)品，有了地段的加持，價(jià)值會(huì)進(jìn)一步拔高。結(jié)合這兩年住宅市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看，別墅產(chǎn)品極大可能重回大面積段，與大平層競(jìng)奪豪宅市場(chǎng)。
2、四代住宅設(shè)計(jì)理念加持，疊墅的墅感更強(qiáng)
這兩年各地密集調(diào)整計(jì)容規(guī)則，鼓勵(lì)打造立體庭院、共享空中平臺(tái)。立體綠化空間可享受不計(jì)容積率、建筑面積，不納入配套指標(biāo)計(jì)算等多項(xiàng)支持政策，催生了一大波產(chǎn)品創(chuàng)新。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解
這項(xiàng)規(guī)則的調(diào)整，對(duì)于提升疊墅居住體驗(yàn)感也將產(chǎn)生正面影響。
①更高的實(shí)用面積，更好的居住體驗(yàn)
通過(guò)對(duì)于“庭院”的打造，不斷提升居住墅感。比如一些項(xiàng)目打造雙陽(yáng)臺(tái)+雙露臺(tái)的高配置，結(jié)合錯(cuò)落退臺(tái)的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)更高的實(shí)用面積，以及更好的居住體驗(yàn)。
②產(chǎn)品揚(yáng)長(zhǎng)避短，提升居住體驗(yàn)感
別墅和大平層常常被放在一起比較，兩者各有長(zhǎng)短。拋開(kāi)地段不談，別墅勝在有天有地，而大平層則勝在更好的采光及視野。
而從近年來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，別墅與大平層的邊界逐步模糊化，尤其是四代住宅的理念出來(lái)后，大平層也能擁有空中庭院，這無(wú)形中削弱了疊墅的競(jìng)爭(zhēng)力。
疊墅也在吸收大平層的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)化別墅產(chǎn)品獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。
例如，采用大面寬設(shè)計(jì)，三面采光等賦予室內(nèi)更好的采光通風(fēng)效果。
再如，加強(qiáng)私密性，每戶都設(shè)計(jì)地上的獨(dú)立入戶門(mén)廳，下疊擁有專(zhuān)享入戶電梯，上疊及中疊也各自擁有一部獨(dú)立電梯，真正做到了獨(dú)門(mén)獨(dú)院、私梯入戶，等等。
③精裝交付，提高產(chǎn)品附加值
精裝交付的風(fēng)，也刮到了別墅市場(chǎng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年疊墅精裝交付的占比已經(jīng)提高到了71.4%。
隨著產(chǎn)品供應(yīng)的放量，房企也需要為產(chǎn)品尋找更多差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而精裝修便是提升產(chǎn)品品質(zhì)，塑造產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)的一個(gè)辦法。
一些房企提供不同風(fēng)格的裝修套餐，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的偏好進(jìn)行選擇，形成“量身定制”服務(wù)，以此提升項(xiàng)目的附加值。
不過(guò)，話說(shuō)回來(lái)，很多房企其實(shí)并沒(méi)有打造別墅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)行業(yè)風(fēng)向的調(diào)轉(zhuǎn)，這些房企未來(lái)想要在別墅市場(chǎng)分到一杯羹，恐怕還有一段路要走。
