2025年7月23日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行以“賦能城市高質(zhì)量發(fā)展：更綠、更新、更永續(xù)”為主題，舉辦了大連2025年中發(fā)布會(huì)。本次聚焦東北部核心城市發(fā)展的會(huì)議邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)、城市規(guī)劃領(lǐng)域重磅嘉賓，圍繞寫字樓市場(chǎng)變革、城市綠色及可持續(xù)發(fā)展、國有資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及城市高質(zhì)量發(fā)展等議題展開深度研討。
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政策引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在開場(chǎng)致辭中指出，在上周剛剛結(jié)束的中央城市工作會(huì)議中明確要求 以城市更新推進(jìn)“韌性安全建設(shè)"與"全周期推行綠色低碳轉(zhuǎn)型"，這與大連、沈陽的發(fā)展路徑深度契合。兩地以存量煥新、綠色躍遷、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈三大行動(dòng)，精準(zhǔn)呼應(yīng)國家城市發(fā)展新藍(lán)圖。本次發(fā)布會(huì)緊扣中央會(huì)議核心任務(wù)，以"更綠、更新、更永續(xù)"為行動(dòng)綱領(lǐng)，攜手政府領(lǐng)導(dǎo)與行業(yè)專家共商 "人民中心、安全為基、綠色為脈"的高質(zhì)量發(fā)展新趨勢(shì)與新實(shí)踐。
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寫字樓市場(chǎng)深度思考：變革孕育機(jī)遇
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2025年二季度，大連市甲級(jí)寫字樓空置率回落至26.1%，全市平均租金小幅震蕩，環(huán)比下降0.1%至每月每平方米人民幣67.2元。盡管市場(chǎng)供給放緩，整體市場(chǎng)以去存量為主，但一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)承壓。
“傳統(tǒng)支柱+特色產(chǎn)業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)格局
專業(yè)服務(wù)與金融業(yè)作為傳統(tǒng)主力租戶，仍是當(dāng)前市場(chǎng)的重要支撐。與此同時(shí)，城市特色產(chǎn)業(yè)正成為不可忽視的變量，其中航運(yùn)物流類企業(yè)表現(xiàn)尤為突出：連續(xù)三年位列市場(chǎng)成交前四，2020-2025年間持續(xù)保持10%以上的成交占比，這一現(xiàn)象得益于大連作為港口城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)——超過2000家際物流中心全面振興新突破的若干政策》在內(nèi)的多項(xiàng)政策、特別是在大連建設(shè)東北亞國際航運(yùn)中心的大背景下，航運(yùn)產(chǎn)業(yè)上下游的延伸也將為市場(chǎng)帶來持續(xù)動(dòng)能。
租戶需求呈現(xiàn)“小型化”新趨勢(shì)
根據(jù)戴德梁行最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年大連甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，1000㎡以上大面積租戶成交占比已降至3.5%，較2022年超10%的水平顯著下滑。這一變化是多重因素疊加作用的結(jié)果：一方面，外資企業(yè)戰(zhàn)略收縮與本土企業(yè)降本增效的雙重壓力；另一方面，大連、沈陽“雙核城市”協(xié)同發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)也加速了租戶選址的分化。與此同時(shí)，300㎡以下小面積需求保持活躍，反映“輕量化”辦公趨勢(shì)正成為新常態(tài)，建議業(yè)主方及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化中小面積單元供給，并加強(qiáng)靈活辦公解決方案的創(chuàng)新，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的深度調(diào)整。
喚醒資產(chǎn)活力重塑樓宇價(jià)值
在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)供大于求的環(huán)境下，運(yùn)營價(jià)值的重要性日益凸顯。大連甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷從傳統(tǒng)功能配套向精細(xì)化運(yùn)營的轉(zhuǎn)型，一是進(jìn)行空間價(jià)值重構(gòu)：對(duì)租區(qū)及公共區(qū)域?qū)嵤?biāo)準(zhǔn)提升及場(chǎng)景化升級(jí)；二是硬件能級(jí)躍升：通過設(shè)施設(shè)備的升級(jí)改造，提升租戶使用感受、降低能耗及設(shè)備故障率；三是綠色認(rèn)證賦能：通過綠色運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)與競爭力升級(jí)；四是服務(wù)生態(tài)鏈升級(jí)：基礎(chǔ)配套價(jià)值以及運(yùn)營服務(wù)不斷延伸。業(yè)主方的運(yùn)營策略伴隨客戶需求向個(gè)性化與品質(zhì)化升級(jí)。
過去幾年，企業(yè)擴(kuò)張意愿受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不確定性制約影響，辦公需求活躍度降低，租金降幅明顯，整體辦公市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段。在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓的困局中，行業(yè)正從"規(guī)模擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"價(jià)值深耕"。戴德梁行大連及沈陽項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管秦舉繪表示伴隨客戶需求向個(gè)性化與品質(zhì)化升級(jí)，運(yùn)營賦能精準(zhǔn)匹配租戶場(chǎng)景化需求的可持續(xù)發(fā)展策略，正成為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的核心驅(qū)動(dòng)力。
ESG賦能價(jià)值：前瞻布局，提升資產(chǎn)韌性
戴德梁行大中華區(qū)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)董事陳夏青指出，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示受氣候變化影響，近年來大連雷暴和高溫等極端天氣日趨頻發(fā) 。從氣候風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)到可持續(xù)發(fā)展，ESG 實(shí)現(xiàn)邏輯演進(jìn)，大連及遼寧明確本地可持續(xù)發(fā)展政策導(dǎo)向，ESG 正從多維度賦能 —— 助力企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)、為資產(chǎn)注入韌性、推動(dòng)城市低碳轉(zhuǎn)型、帶動(dòng)大眾踐行綠色生活，戴德梁行可持續(xù)發(fā)展眾多服務(wù)案例也印證其價(jià)值。未來，需以 ESG 為紐帶，整合氣候行動(dòng)力量，將生態(tài)挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為城市永續(xù)發(fā)展機(jī)遇，讓大連在綠色浪潮中筑牢資產(chǎn)韌性，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境價(jià)值共生，護(hù)航城市長期可持續(xù)繁榮。
國有資產(chǎn)盤活：提質(zhì)增效與活化路徑
針對(duì)國有資產(chǎn)盤活，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、北區(qū)新經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人金廉政提出，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，高效利用存量不動(dòng)產(chǎn)成為國有企業(yè)提升資產(chǎn)效益重要而且必要的手段。就國有企業(yè)而言，盤活存量資產(chǎn)的過程即是對(duì)資產(chǎn)合規(guī)及運(yùn)營現(xiàn)狀梳理、推動(dòng)資管業(yè)務(wù)優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略升級(jí)的過程，對(duì)于打通各層級(jí)、區(qū)域資產(chǎn)、構(gòu)建業(yè)財(cái)一體化管理體系，塑造具有特色的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)有著重要意義。戴德梁行從資產(chǎn)層面的診斷、盤活提質(zhì)、運(yùn)營增效，到企業(yè)運(yùn)營管理維度的體系建設(shè)、制度優(yōu)化、持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建經(jīng)營邏輯下的綜合性解決方案，推動(dòng)國有資產(chǎn)從“沉睡”到“活化”轉(zhuǎn)變。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：“生存五法” 破局存量博弈
戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜系統(tǒng)闡述了應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)的“生存五法”：首先，需正視并主動(dòng)“謀求以價(jià)換量”的短期現(xiàn)實(shí)；其次，要精準(zhǔn)“掘金新興產(chǎn)業(yè)”以尋找結(jié)構(gòu)性增量；再次，應(yīng)敏銳“預(yù)判更新方向”，對(duì)標(biāo)先進(jìn)的園區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，提前謀劃園區(qū)價(jià)值提升路徑，指導(dǎo)資產(chǎn)的精準(zhǔn)更新與改造；進(jìn)而，要從“瓦片經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“拓展運(yùn)營價(jià)值”實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長；最后，需善用資本工具“實(shí)現(xiàn)靈活進(jìn)退”，把握外資退場(chǎng)等帶來的資產(chǎn)重塑機(jī)遇，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。
路煜在總結(jié)中強(qiáng)調(diào)：“這五大法則并非孤立的戰(zhàn)術(shù)，而是一套相互關(guān)聯(lián)的戰(zhàn)略組合拳。對(duì)于像大連這樣既有深厚工業(yè)底蘊(yùn)、又在積極擁抱未來的城市而言，系統(tǒng)性地提升認(rèn)知、轉(zhuǎn)變模式，是穿越周期，在存量博弈中立于不敗之地的關(guān)鍵。”
《中國城市高質(zhì)量發(fā)展白皮書》發(fā)布：聚焦城市更新與新質(zhì)生產(chǎn)力
會(huì)上，戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部主管徐天發(fā)布戴德梁行最新研究成果《中國城市高質(zhì)量發(fā)展白皮書》，白皮書立足國家戰(zhàn)略導(dǎo)向，聚焦城市更新、新質(zhì)生產(chǎn)力及城市運(yùn)營三大維度，全面梳理當(dāng)前中國城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵趨勢(shì)、政策脈絡(luò)與典型路徑。
徐天指出，當(dāng)前我國城市發(fā)展已進(jìn)入存量提質(zhì)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并重的高質(zhì)量階段，打造宜居、韌性、智慧、綠色、創(chuàng)新與人文城市成為城市治理的重要方向。在政策加碼背景下，城市更新行動(dòng)全面提速，城中村改造、老舊小區(qū)整治、功能性片區(qū)煥新等進(jìn)入深水區(qū)，多元參與、統(tǒng)籌治理的城市更新格局正在形成。與此同時(shí)，以低空經(jīng)濟(jì)、儲(chǔ)能、低碳、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力，擺脫傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長方式和生產(chǎn)力發(fā)展路徑，具有高科技、高效能、高質(zhì)量特征的先進(jìn)生產(chǎn)力質(zhì)態(tài)，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有重要意義，將成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。
戴德梁行大連及沈陽策略發(fā)展顧問部主管周暉指出，在最新結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)中，明確了“城鎮(zhèn)化從高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定提質(zhì)、城市開發(fā)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量更新”，這其中強(qiáng)調(diào)了“城市更新是重要抓手”。在東北振興的浪潮中， 大連以“空間重塑—運(yùn)營賦能—文化再生”三位一體的模式驅(qū)動(dòng)城市更新，將工業(yè)遺產(chǎn)、歷史街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)基因深度融合，走出了一條兼具經(jīng)濟(jì)效益與文化認(rèn)同的特色發(fā)展之路。
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圓桌對(duì)話：城市高質(zhì)量發(fā)展的大連路徑
隨后，在“城市高質(zhì)量發(fā)展新趨勢(shì)”圓桌討論中，由戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、北區(qū)新經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人金廉政擔(dān)任主持人，大連市自然資源局副局長張勇，大連上市公司協(xié)會(huì)秘書長劉旭，戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部主管徐天與戴德梁行大中華區(qū)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)董事陳夏青四位專家進(jìn)行了深度探討。專家從“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”等多唯度闡述何為打造城市六邊形戰(zhàn)士，如何打造出宜居宜業(yè)宜產(chǎn)宜城且具有自己獨(dú)特競爭力的綠色城市。并且分享了大連轄區(qū)上市公司ESG信息披露呈現(xiàn)“質(zhì)量優(yōu)于數(shù)量”的特點(diǎn)。同時(shí)，針對(duì)大連高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)能的議題，各位專家分別從城市更新、永續(xù)大連、ESG信息披露體系等領(lǐng)域分享各自研究成果與操盤經(jīng)驗(yàn)，并研討通過綠色化、人文化、創(chuàng)新性等路徑探索適合大連城市高質(zhì)量發(fā)展的可行性。
徐天分享了以“從多快到好省”轉(zhuǎn)型為核心的城市更新實(shí)踐與新質(zhì)生產(chǎn)力孵化機(jī)制。他以北京陽光彩虹灣和杭州有組織科研平臺(tái)為例，生動(dòng)闡述了大連在城市更新和科技創(chuàng)新兩翼并舉中的機(jī)遇以及可行路徑。
陳夏青聚焦 ESG 理念與氣候韌性建設(shè)，深入剖析了大連在生態(tài)保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)同推進(jìn)中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)及實(shí)踐方向，闡釋了大連在打造 “更綠、更永續(xù)” 城市樣本中的潛在突破點(diǎn)與實(shí)施路徑。
戴德梁行大連及沈陽公司副總經(jīng)理馮其武在會(huì)上表示，戴德梁行深耕大連超過27年，我們一直秉持著以優(yōu)質(zhì)服務(wù)助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，與本地政府、企業(yè)建立了廣泛的合作關(guān)系。 今后，我們會(huì)多組織類似活動(dòng)，在與客戶廣泛交流、密切合作中攜手共進(jìn)，以我們的專業(yè)智慧助力城市高質(zhì)量發(fā)展。
