本報記者? ?梁寶欣? ?廣州報道
11月7日，《華夏時報》記者向廣州地區工商銀行、中國銀行等銀行了解到，廣州商業房貸利率不得低于3%。
“我們現在（房貸利率）都是3%，昨天也是3%，我們簽約的時候已經跟客戶先說好這個信息了，因為現在（房貸利率）變動很大的。變動的規則是銀行自行制定的，是分行這邊通知我們對外執行3%。”廣州地區工商銀行某網點工作人員11月7日向記者表示。
其實，10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布后，廣州地區多家商業銀行調整房貸利率，彼時廣州有銀行的商業房貸利率低至2.6%，低于5年期公積金貸款利率2.85%，出現商貸與公積金利率“倒掛”情況。隨后，廣州地區各家商業銀行接到通知要求，商業房貸利率不得低于公積金貸款利率，并統一調整商業房貸利率至2.85%。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，此事由于涉及到房貸利率反向的操作，需要加強政策解讀和預期引導，否則很容易理解偏差，最終影響政策效應。目前上調應理解為“房貸利率基本見底”，但不能理解為房貸利率政策收緊。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，此次廣州銀行業對于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。
商業銀行房貸利率調回3%
11月6日，市場消息稱，11月7日起，廣州地區主要商業銀行或統一調整房貸利率，各行商業房貸利率不得低于3%。
11月7日，記者向廣州地區多家銀行求證，了解到上述消息屬實，有些銀行網點的房貸利率甚至從11月6日就變成3%。
廣州地區招商銀行某網點工作人員11月7日向記者表示，“今天開始（房貸利率）3%，昨天還是2.85%。這個3%是統一規定的，反正（廣州地區）各個銀行統一調整為3%。”
上述工作人員還提到，最近這半個月來，房貸利率變來變去，變得挺快的。之前比較長的一段時間基點是確定的，主要是LPR變動。但是最近可能因為LPR降了，一下子各種變動比較多。3%的房貸利率能持續多久，也不太清楚。目前廣州地區各大銀行的房貸利率是3%。
從2.85%漲至3.0%，購房者買房要多花多少錢？記者以利率執行2.85%，100萬元商業貸款本金，30年期等額本息還款方式計算，需支付總利息48.88萬元，每月月供4135.57元。
同樣條件下，當利率漲至3.0%，需支付總利息51.78萬元，月供4216.04元。這也意味著，購房者總還款利息多付2.9萬元。
廣州市民劉先生在今年國慶節期間定購了一套南沙的房子，交了定金，但還沒網簽。對于此次廣州地區商業房貸利率，劉先生評論道：“看不懂銀行這操作，可能是覺得10月數據很好，也有可能是要等公積金利率下調了再跟著下調。”
值得一提的是，據記者了解，不僅僅是廣州，珠海、南京、武漢等城市的主流商業銀行近段時間也將房貸利率調回3%。
保持商貸與公積金貸款利率的一定差距
中指研究院政策研究總監陳文靜曾在10月31日分析指出，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計調降125BP，各城市浮動加點數也有不同程度降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調降2次共40BP，商業貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。
而對于此次廣州地區上調商業房貸利率的事情，李宇嘉認為，從原因來看，這是商業貸款利率快速下行，而公積金利率調整較慢所致。此前，預期公積金貸款利率也會下行，10月17日，住建部等五部委的會議提出“四個降低”，其中之一就是公積金貸款利率降了0.25個百分點，但這不足以解決利率“倒掛”的問題。市場也預期公積金利率會繼續下調，畢竟此前商貸基準利率LPR已經在年內下調了60個基點。此次廣州銀行業對于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。
“去年以來，房貸利率下降幅度非常快，幅度非常大，本質上是銀行為了搶房貸份額，出現內卷式競爭的結果，即通過價格戰（降低利率）來獲取客戶。但內卷式競爭沒有贏家，不僅會導致銀行不計成本搶客戶（比如貸款返點），在貸款審批上降低門檻，后期會導致不良率上升，而且導致市場可能會形成利率繼續下降，從而等待利率下調而推遲買房。更嚴重的是，客戶為王的時代下，客戶坐地起價，看誰的利率低而選擇貸款銀行，導致無序的價格戰而對金融穩定產生沖擊。”李宇嘉說道。
在李宇嘉看來，房貸利率不僅由競爭關系來衡量，而是包含金融服務、風險控制、資金成本、行業競爭等等綜合決定利率水平，也受政策因素（存款準備金率、存款利率、公開市場操作利率等）。此次明確了房貸利率不能低于3%，打消了市場對于利率無底線下降的預期，也實時叫停了無序的、內卷式的價格戰競爭，這對于防范風險、提高金融服務是有好處的。差別化的信貸政策，本來就有利率下限的約束。比如近期存量房貸利率批量下調確定為不低于LPR減30個基點。
另外，嚴躍進還提到，廣州是當前樓市回穩態勢下首個上調房貸利率下限的城市。如果此前廣州把房貸利率從3.6%上調到3.85%，那其實本身信號意義不大。因為由于LPR本身下降了25個基點，所以銀行會主動加25個基點。但是現在要回到3%，自然就有新的含義了。通俗來說，商業銀行變得更有底氣了，這和房貸業務量增加、銀行適當考慮一些利潤的因素等都有關系。反過來也側面要求各地不要過多的觀望，要持續關注一些購房中的政策變量的變化。
“廣州的做法有一定的風向標意義，各地要適當關注政策的變化，主動謀劃和優化購房策略，抓住四季度購房政策歷史最寬松的黃金期，積極購房和釋放需求。”嚴躍進說。
而對于后續市場利率走勢判斷，李宇嘉則認為，3%也不是長期執行的利率下限，后續如果政策因素調整，比如下調了存款準備金率、下調了存款利率和公開市場操作利率等，貸款利率也會跟著下降。但不管怎么說，不管3%合不合理，都要避免無序的、內卷式的利率價格戰。
責任編輯：張蓓? ?主編：張豫寧