房地產市場的資金來源正在持續改善。國家統計局最新發布的數據顯示，今年上半年，房地產開發企業到位資金降幅較去年同期收窄16.4個百分點，較去年全年收窄10.8個百分點，其中，國內貸款同比增長0.6%，相較之下，去年國內貸款下降6%左右。
房地產企業健康發展是房地產市場平穩、可持續發展的基礎，而企業健康發展的前提是擁有較為穩定的現金流。比如，回顧2021年下半年個別房企出險，一個主要原因是企業的現金流惡化，資金鏈斷裂，“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼。
如何穩定、改善企業的資金來源？這既是房企化債的重要內容，也是推動市場平穩健康發展的重要舉措。企業的資金來源主要包括兩部分，即經營性現金流、融資性現金流，對房企來說，前者主要是銷售回款，這依賴于市場的交易量與成交價格，后者主要是債務融資、股權融資，如銀行貸款、發行債券與股票等。
穩定并改善房地產資金來源，首先要穩定市場銷售，從而改善房企的經營性現金流。2024年9月召開的中共中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩。今年以來，全國各地區、各部門按照黨中央的決策部署與要求，“因城施策”出臺了一系列措施，取得了明顯成效。今年上半年，市場交易量有所改善，市場價格降幅整體收窄。其中，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，較去年同期收窄15.5個百分點；商品房銷售金額下降5.5%，較去年同期收窄19.5個百分點；從70個大中城市6月的房價數據看，一二三線城市的新建商品住宅銷售價格雖有所波動，但同比降幅均較去年同期收窄。
穩定并改善房地產資金來源，還要穩定外部融資環境，進一步改善企業的融資性現金流。在此過程中，要平衡好促發展、防風險之間的關系，掌握好一個“度”。需要看到，此前個別房企出險，既與企業脫離主業、盲目多元投資有關，也與企業過度融資有關。而企業之所以能“過度融資”，主因是金融業經營的順周期性——當某個行業處在上升期，金融機構一窩蜂放貸，助推“熱的更熱”，一旦行業進入下行期，部分金融機構出于維護自身債務安全的考慮，爭先抽貸，迫使“冷的更冷”。
破解房地產金融的順周期性問題，藥方是搭建溝通協調平臺與機制，緩解銀企之間的信息不對稱。最新數據顯示，在城市房地產融資協調機制的推動下，商業銀行審批通過的“白名單”貸款已增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付，有力保障了廣大購房人的合法權益，為房地產市場止跌回穩提供了重要支撐。
接下來，在房地產市場資金來源持續改善的基礎上，房企也要修煉內功，完善公司治理機制與內控管理機制。只有企業經營合規、前景優良，外部融資才能順利進入，二者是良性循環的關系。與此同時，還要加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。金融管理部門可進一步指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。（作者：郭子源 來源：經濟日報）
