昨天，老王自選股里唯一關(guān)注的地產(chǎn)股，保利發(fā)展，一刀斬?cái)嗔怂腥站€、周線支撐，8元以下的股價(jià)離著月線更是漸行漸遠(yuǎn)。
資本市場(chǎng)對(duì)于原本孱弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大減，源于重要會(huì)議的漠視。
每年的7.30會(huì)議，都是很重要的。既要總結(jié)上半年的經(jīng)濟(jì)工作，也要對(duì)下半年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)有所籌劃。
2025年的7.30會(huì)議，還趕上“十四五”收官與“十五五”開局。
所以，在開會(huì)前，很多專業(yè)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為上面會(huì)放大招，房地產(chǎn)業(yè)著實(shí)紅了幾天。
但讓人大跌眼鏡的情況發(fā)生了：
7·30經(jīng)濟(jì)會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)罕見(jiàn)的只字未提。
有分析人士認(rèn)為，這是一個(gè)信號(hào)：
在從利率、市場(chǎng)端長(zhǎng)時(shí)間刺激樓市無(wú)果的情況下，上面已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放棄了搶救。
事實(shí)真是如此嗎？
樓市會(huì)因此發(fā)生哪些變化？
買房者該如何應(yīng)對(duì)？
8月份的第一天，我們來(lái)聊聊。
作為普通人，我們首先要研究大會(huì)的提要，一共是8個(gè)要點(diǎn)，雖然只字未提房地產(chǎn)，但是不代表和房地產(chǎn)無(wú)關(guān)：
第一，會(huì)議提出了加快專項(xiàng)債券的發(fā)行和使用速度、利用超長(zhǎng)期特別國(guó)債以及加大以舊換新等刺激措施，這表明下半年財(cái)政政策的支持力度將進(jìn)一步加大。（會(huì)不會(huì)有棚改的專項(xiàng)債和房產(chǎn)的依舊換新刺激？）
第二，貨幣政策方面，適度寬松，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本下行；（小調(diào)整可以期待，大幅降息可能性不大）
第三，產(chǎn)業(yè)政策，重視科技創(chuàng)新、推動(dòng)良性競(jìng)爭(zhēng)。本次會(huì)議首次提出了“防止‘內(nèi)卷式’惡性競(jìng)爭(zhēng)”的觀點(diǎn)，意在反對(duì)過(guò)度的競(jìng)爭(zhēng)行為。（車企的價(jià)格戰(zhàn)可能停了，房企自然更不可能打價(jià)格戰(zhàn)）
第四，聚焦高質(zhì)量城市更新；
第五，擴(kuò)內(nèi)需，從消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)能力方面共同發(fā)力；
第六，保民生，突出就業(yè)優(yōu)先政策導(dǎo)向。旅游、養(yǎng)老、幼兒教育、家庭服務(wù)將是重點(diǎn)發(fā)力的地方，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新這些方面估計(jì)會(huì)有更多的政策支持。
第七，資本市場(chǎng)，增強(qiáng)資本市場(chǎng)吸引力和包容性，鞏固良好態(tài)勢(shì)；
第八，高水平開放，穩(wěn)外貿(mào)基本盤。
如果讓老王來(lái)總結(jié)，雖然沒(méi)提房地產(chǎn)，但是條條不離房地產(chǎn)：
還有更為關(guān)鍵的一點(diǎn)：各個(gè)城市房地產(chǎn)政策可以靈活掌握，房企你有本事開發(fā)，融資成本我給你降低，但是不能有風(fēng)險(xiǎn)。
所以，如果不重啟貨幣棚改等大招，下半年或者未來(lái)幾年房地產(chǎn)都會(huì)發(fā)生以下變化：
那么，對(duì)于青島而言，會(huì)有怎樣的影響？
最近幾天，中島地塊、果品市場(chǎng)地塊等關(guān)注度比較高的新盤，都已經(jīng)或明或暗的釋放了戶型信息，兩個(gè)字：
失望。
既要開發(fā)商做好外立面的形象工程，主城四區(qū)又收緊了封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)劃紅利，再加之一些不熟悉市場(chǎng)的操盤手對(duì)于地段過(guò)于樂(lè)觀，讓很多樓盤在上市前，就已經(jīng)出現(xiàn)了“開門黑”的跡象。
當(dāng)然相關(guān)部門也有自己的理由：如果像西安、濟(jì)南那樣大尺度的放開規(guī)劃紅利，那么對(duì)于在售的老盤不公平，也不利于二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。
但開發(fā)商會(huì)在意這些嗎？如果這一次保利難以在和青鐵的二次聯(lián)姻時(shí)，難以延續(xù)其在西海岸的成功，華潤(rùn)在北站深陷流速的泥潭，那么兩三年后青島必然將再次消失去為數(shù)不多的頭部房企。
其實(shí)，現(xiàn)在就已經(jīng)有苗頭了：青島最好的房企，上半年在青島0拿地，但是在濟(jì)南大獲成功，青島的衙門就不該反思嗎？
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)好不好，各個(gè)區(qū)能不能賣地，這和只負(fù)責(zé)政策收口的老爺們好似沒(méi)有關(guān)系，甚至和他們合作的平臺(tái)公司也不會(huì)在意：眼前的政績(jī)和利益才是自己的，誰(shuí)知道三五年以后屁股坐在哪把椅子上？
所以，失望之外，老王的第二個(gè)情緒是悲觀。
但是，在失望、悲觀之余，我希望大家明白一點(diǎn)：青島是一座有千萬(wàn)人口的城市，是一個(gè)GDP排在前列的強(qiáng)二線城市，是一個(gè)有著產(chǎn)業(yè)潛力和消費(fèi)潛力的宜居城市，人們對(duì)于好房子的需求，是一直存在的。
對(duì)于青島的樓市，老王還有第二個(gè)判斷：在需求基本觸底反彈，但是供應(yīng)量銳減的市場(chǎng)之下，青島反而比西安、杭州、成都一直大量供地，持續(xù)供應(yīng)、房?jī)r(jià)一直在漲的樓市要更穩(wěn)。
在產(chǎn)能過(guò)剩的周期內(nèi)，缺少好房子的城市，會(huì)比遍地都是大量好房子城市，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值力，更讓人踏實(shí)。
那么，作為一個(gè)普通人，我們?cè)谑Ｏ碌奈鍌€(gè)月該如何操作？
賣和買，兩個(gè)層面。
我們先說(shuō)更為糾結(jié)的賣。
數(shù)據(jù)來(lái)自卓易
從數(shù)據(jù)上看二手房今年的成交雖然不錯(cuò)，但還是以價(jià)換量的市場(chǎng)。如果你手里是一套房齡15年以上、三室以下、物業(yè)差、沒(méi)有地鐵的老房子，那么要借著一切城市更新的利好，趕緊出房子。
對(duì)于一些二手房來(lái)說(shuō)，從“降價(jià)能賣”到“基本不能賣了”還有大約兩年時(shí)間。為什么是大約兩年時(shí)間？
因?yàn)閮赡旰螅琈8號(hào)線南段、M5號(hào)線應(yīng)該都就開通了，特別是5號(hào)線，沿線會(huì)有很多低價(jià)新房，對(duì)于老城區(qū)80%的老房子都是降維打擊。
核心城區(qū)內(nèi)，15年房齡之內(nèi)、良好戶型、物業(yè)不錯(cuò)的次新房，未來(lái)五個(gè)月市場(chǎng)是樂(lè)觀的，特別是一些新盤戶型和價(jià)格出來(lái)之后，會(huì)帶動(dòng)周邊的二手房市場(chǎng)。
對(duì)自己的房?jī)r(jià)合理判斷之后，要有戰(zhàn)略定力。如果你不會(huì)判斷，可以在評(píng)論區(qū)里留言，我?guī)湍憧纯础?/span>
接下來(lái)，說(shuō)說(shuō)新房。
就目前這個(gè)政策環(huán)境之下，能把規(guī)劃紅利拉滿的，不是2025年的新盤，而是2024年的樓盤，核心區(qū)確實(shí)有些盤拿到了規(guī)劃紅利。
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這種戶型，將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)絕版。這也就是為什么有的開發(fā)商，營(yíng)銷中心開了不到一周，就準(zhǔn)備提前開盤的原因。
開發(fā)商實(shí)力、產(chǎn)品力、會(huì)所配套、價(jià)格都沒(méi)有問(wèn)題的情況下，這樣的房子會(huì)比以前賣得更快。
沒(méi)有別的原因，就是好盤太少了，對(duì)手太菜了。
所以，當(dāng)下市場(chǎng)，一定是宏觀趨勢(shì)下，微觀極度細(xì)分的市場(chǎng)，平均數(shù)、大趨勢(shì)都可能成為你的誤導(dǎo)，精心研究自己的需求和市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的選擇，才是提高生活品質(zhì)、保資產(chǎn)的根本。
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