智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究表示，受新房供應節制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行，至2025年6月末50個重點城市狹義庫存僅為30927萬平方米，同比下降7%；而廣州、武漢、南京等重點城市去化周期仍高于18個月，存在一定去化風險。廣州、武漢、南京庫存主力為100-120平，160平以上大面積段占比持增；而行區域來看，廣州外圍和武漢、南京中等價值片區庫存積壓，核心區庫存套數占比略有上揚。結合各面積段和各區域庫存去化周期綜合分析，預判后市，廣州、武漢、南京小于80平和大于180平去化周期高企，城市外圍區域諸如廣州增城區、花都區，南京高淳區、六合區，武漢長江新區、新洲和蔡甸等城市外圍區未來仍面臨不小的去化壓力。
目前受供應制約，樓市仍處于去庫存周期，2025年6月末50城狹義庫存和去化周期高位同比持降：據CRIC監測，2025年6月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為30927萬平方米，同比下降7%；按12個月測算去化周期2025年6月末達21.82個月，同比下降5%。
而聚焦重點一二線城市，我們發現，北京、廣州、長春、?？?、西寧、南寧、福州、重慶、武漢、鄭州、蘭州、天津、濟南、南京等多城去化周期仍超18個月，為了更好的分析高庫存城市庫存結構特征和未來去化可能性，我們選取了廣州、武漢、南京作為典型城市進行重點分析。
從庫存套數分面積段來看，廣州、武漢、南京庫存主力均為100-120平中等面積段，占比均在2成以上，從變化情況來看，160平以上大面積段庫存套數同環比齊增，庫存壓力略有上升。主要源于上半年高端住宅供應量穩中有增，而成交增幅不及供應帶來短期庫存積壓。
不同城市還是存在一定的差異化特征，廣州、武漢類似，庫存套數占比增幅較為顯著的主要集中在中等面積和大面段，廣州為120-140平和160-180平，武漢為140-160平和180平以上；而兩城庫存套數占比跌幅較為顯著的面積段則主要集中在70-100平。相較而言，南京較為特殊，100平以下小面積段和180平以上大面積段庫存套數占比增幅都比較顯著，而中等面積段100-140平庫存套數占比跌幅顯著。
從庫存區域來看，廣州和武漢、南京形成了典型的差異化特征，廣州主要為外圍低價值片區庫存占比相對較高且同比持增，廣州增城區2025年6月末庫存套數占比分別達到了22.26%，同比增長了0.06pcts。等價值片區占比居首，譬如武漢東西湖區和南京江寧區。據CRIC監測數據，武漢東西湖區2025年6月末庫存套數占比為13.51%，而南京江寧區2025年6月末庫存套數占比為20.57%。相較而言，城市核心區譬如武漢武昌、江漢和南京玄武、秦淮、鼓樓等庫存占比均不足5%。
而從變化情況來看，各城市核心區庫存占比均有上揚趨勢，諸如廣州海珠區、越秀區，武漢武昌區、江岸區和南京建鄴區2025年6月末庫存套數占比均呈現同環比齊增態勢。
為了更好的分析廣州、武漢、南京當前庫存去化難易程度，我們測算了三城不同面積段和區域的去化周期情況，從面積段來看，呈現出“兩邊高中間低”即小于80平和大于180平去化周期高企，事實上，三城庫存結構與去化周期分布剛好相反，主力庫存積壓在100-140平，但因該面積段為主力供應和成交區間，因而去化壓力并不算太大，相較而言，小面積段80平以下和超大面積段180平以上因成交量有限，去化周期顯著超城市平均。
以廣州為例，70平以下和160平以上2025年6月末按12個月成交均值測算的去化周期均在30個月以上；武漢70-80平和180平以上去化周期分別為46個月和27個月；而南京70平以內酒店式公寓等小面積段月均成交不足5套，造成了去化周期高企。
而從區域結構來看，城市外圍區諸如廣州增城區、花都區，南京高淳區、六合區，武漢長江新區、新洲和蔡甸等2025年6月末庫存去化周期均處于各城市區域前列，存在顯著的供大于求情況。
