在土地資源幾近飽和的青島老城區(qū)，如何“向天空要效益”？
在日前于深圳舉辦的2025中國樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大會上，市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)從全國數(shù)十個(gè)參評城區(qū)中脫穎而出，榮獲“2025年中國樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展城區(qū)”。
尤其值得注意的是，市南區(qū)和市北區(qū)作為青島的老城區(qū)，正面臨存量空間資源約束、設(shè)施老化、產(chǎn)業(yè)能級待提升等共性挑戰(zhàn)，亟需通過城市更新破解發(fā)展瓶頸，重構(gòu)樓宇價(jià)值。
其通過城市更新激活存量樓宇的實(shí)踐，為同類城市提供了破局樣本——樓宇經(jīng)濟(jì)的下半場，已從單純的物理空間改造，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)生態(tài)與服務(wù)體系的系統(tǒng)性重構(gòu)。
01
樓宇經(jīng)濟(jì)的不同解法
樓宇經(jīng)濟(jì)是城市高質(zhì)量發(fā)展的“垂直開發(fā)區(qū)”，是衡量經(jīng)濟(jì)韌性與創(chuàng)新活力的重要標(biāo)尺。
市南、市北、嶗山三個(gè)區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展各具特色，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展的良性格局，并以“立體化”的經(jīng)濟(jì)增長模式，打造青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展新能級。
作為青島樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地，市南區(qū)近年來不斷向上突破發(fā)展空間制約，著力構(gòu)建和完善樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系，持續(xù)優(yōu)化樓宇空間布局、創(chuàng)新樓宇服務(wù)模式、提升樓宇特色品牌。
如今，市南區(qū)已形成以香港中路為橫軸，以中山路、延安三路、山東路、福州南路為四大縱軸的“一橫四縱、多園聯(lián)動(dòng)”組團(tuán)式樓宇經(jīng)濟(jì)空間格局，布局5000平方米以上商務(wù)樓宇135座，稅收過億元樓宇26座，撐起了市南區(qū)都市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本骨架。
青島樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展向新。
與其相鄰的市北區(qū)，于數(shù)年前便提出“向空間要效益、向樓宇要產(chǎn)值”的發(fā)展理念，探索出“垂直生態(tài)”的發(fā)展模式，形成從零散化管理到系統(tǒng)化運(yùn)營，從單一的出租模式到“一樓一產(chǎn)業(yè)、一樓一生態(tài)”的特色格局。
在市北區(qū)總面積達(dá)426萬平方米的100余座商務(wù)樓宇中，已有24座樓宇稅收過億元，30座樓宇集聚特色產(chǎn)業(yè)，如同散落在城區(qū)版圖上的“空中聚寶盆”，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入持續(xù)活力。?
嶗山區(qū)作為后起之秀，始終將樓宇經(jīng)濟(jì)作為區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎，選擇以數(shù)字賦能實(shí)現(xiàn)彎道超車。
近年來，嶗山區(qū)創(chuàng)新建立涵蓋樓宇全生態(tài)發(fā)展周期的系列標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，打造星級樓宇17座，培育特色產(chǎn)業(yè)樓宇19座，億元樓宇數(shù)量保持全市第一、全省前列。
以智慧化為支撐賦能招商引資，嶗山區(qū)聯(lián)動(dòng)市、區(qū)兩級智慧樓宇平臺，率先搭建樓宇“數(shù)字矩陣”，暢通項(xiàng)目、樓宇匹配渠道，加速企業(yè)選址落地。截至目前，140余座重點(diǎn)樓宇內(nèi)注冊市場主體達(dá)2.7萬余家。
02
市南：“大業(yè)主”模式重塑存量空間
市南區(qū)是青島主城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最早、最成熟的片區(qū)，曾憑借一批大型商務(wù)樓宇的率先崛起，開創(chuàng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。浮山灣畔的摩天大樓鱗次櫛比，是青島樓宇經(jīng)濟(jì)靚麗的風(fēng)景線。
但隨著時(shí)代發(fā)展，早期建設(shè)的商務(wù)樓宇開始面臨硬件設(shè)施老化、運(yùn)營模式滯后等發(fā)展瓶頸，步入后勁不足的發(fā)展困境，亟待轉(zhuǎn)型升級。
海信大廈的蛻變頗具代表性。
于2002年交付的海信大廈，已投入使用23年。為充分釋放這一樓宇的價(jià)值，大廈實(shí)施全方位升級改造，從園區(qū)環(huán)境整治到地下車庫擴(kuò)建，從員工餐廳擴(kuò)容到空調(diào)系統(tǒng)更換，再到新增高速電梯和新風(fēng)系統(tǒng)，每一項(xiàng)改造都精準(zhǔn)切中現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求痛點(diǎn)。如今，一個(gè)滿足現(xiàn)代企業(yè)對空間品質(zhì)與效率雙重需求的商務(wù)生態(tài)圈已躍然眼前。
市南浮山灣畔樓宇鱗次櫛比。
這樣的更新實(shí)踐正在市南區(qū)全面鋪開。
2025年，市南區(qū)將15座老舊樓宇納入更新改造計(jì)劃，目前12座樓宇已開工。除海信大廈整體改造完成外，深業(yè)大廈外墻保溫、中信大廈加掛LED大屏等均已完工；貝蒙特大廈完成2部電梯更換，中鐵青島中心、科技城等9座樓宇已啟動(dòng)大堂、電梯、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施維修工作，累計(jì)改造面積達(dá)20萬平方米，投資金額超3000萬元。
硬件升級只是第一步，真正的挑戰(zhàn)在于“筑巢引鳳”。
為了實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值躍升，市南區(qū)以精準(zhǔn)招商激活閑置載體，上半年招引落地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目74個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目44個(gè)、10億元以上項(xiàng)目8個(gè)，投資總規(guī)模107.5億元，同比激增94.85%，世界500強(qiáng)歐力士集團(tuán)、國家級專精特新“小巨人”企業(yè)極易科技、澳柯瑪產(chǎn)投等一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目紛紛搶灘。
值得一提的是，面對老舊樓宇業(yè)權(quán)分散、資金籌措困難等更新的共性難題，市南區(qū)探索開展樓宇業(yè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)整合行動(dòng)，創(chuàng)新推出“大業(yè)主”改造模式，即按照“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”方式，集中力量推進(jìn)“老舊散”樓宇整合提升，集中統(tǒng)一改造運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)樓宇功能、產(chǎn)業(yè)真正煥新。
與此同時(shí)，市南區(qū)還充分發(fā)揮區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，首創(chuàng)“樓宇更新貸”等金融工具，引導(dǎo)國有資本、社會資本等多方參與，構(gòu)建多元化資金籌措機(jī)制，有效破解改造資金瓶頸。
03
市北：“一樓一產(chǎn)業(yè)”精準(zhǔn)培育
作為青島主城區(qū)的重要組成部分，市北區(qū)在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，主打“一樓一產(chǎn)業(yè)”精準(zhǔn)培育。
在這些特色樓宇中，產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生的“化學(xué)反應(yīng)”正在持續(xù)釋放，加速產(chǎn)業(yè)鏈上下游深度融合——
青島國際航運(yùn)中心已吸引山東海運(yùn)股份有限公司、中國船級社青島分社等國內(nèi)外名企和科研機(jī)構(gòu)入駐，形成了涵蓋船舶檢驗(yàn)維修、航運(yùn)物流、航運(yùn)金融法律服務(wù)、航運(yùn)人才等要素的航運(yùn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。如今，這一垂直產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，近半數(shù)企業(yè)之間已建立深度合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)“足不出樓，業(yè)務(wù)跑成”。
中海大廈的跨境電商產(chǎn)業(yè)集群，依托樓內(nèi)阿里巴巴國際站、亞馬遜青島、樂盈匯等跨境貿(mào)易鏈主級企業(yè)，撬動(dòng)跨境貿(mào)易要素高效聚合，1400余家外貿(mào)主體聚集中央商務(wù)區(qū)，貢獻(xiàn)了全區(qū)六成以上的出口額。
依托中國（青島）新媒體產(chǎn)業(yè)園、浪潮青島大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、二十二世紀(jì)廣電產(chǎn)業(yè)園等樓宇，中央商務(wù)區(qū)匯集文化傳媒類企業(yè)2000余家，涌現(xiàn)出一批國內(nèi)頭部網(wǎng)絡(luò)視聽企業(yè)，累計(jì)創(chuàng)作微短劇600余部，播放量突破300億，正加速形成“創(chuàng)意－制作－發(fā)行”的全產(chǎn)業(yè)鏈條。
市北中央商務(wù)區(qū)高端樓宇集聚。
服務(wù)創(chuàng)新正在成為樓宇經(jīng)濟(jì)競爭的新維度。正如業(yè)內(nèi)人士所說，傳統(tǒng)樓宇經(jīng)濟(jì)就是提供物理空間和物業(yè)服務(wù)，新興樓宇經(jīng)濟(jì)則不局限于物理空間，更重要的是做好產(chǎn)業(yè)培育、人才招募、駐企服務(wù)。
聚焦這一點(diǎn)，市北區(qū)更是先行先試：首創(chuàng)“政務(wù)服務(wù)會客廳”，集成50余項(xiàng)審批服務(wù)，累計(jì)辦件超3000件；建立“全域管家”制度，為企業(yè)提供全生命周期服務(wù)，打造“同心薈”樓宇服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)資源精準(zhǔn)對接；推出數(shù)字人“小意”，開創(chuàng)“數(shù)字招商”新模式。
未來，市北區(qū)在運(yùn)營方面還將持續(xù)創(chuàng)新，探索“策展式辦公”“零碳樓宇”等新模式，開發(fā)“樓宇貸”等金融產(chǎn)品，通過全國性招商活動(dòng)鏈接優(yōu)質(zhì)資源，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更高水平發(fā)展。
中央城市工作會議明確要求：以推進(jìn)城市更新為重要抓手，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升。當(dāng)城市發(fā)展已進(jìn)入“內(nèi)涵式提升”階段，當(dāng)青島的商務(wù)樓宇從“鋼筋水泥的容器”升級為“產(chǎn)業(yè)鏈條的樞紐”“創(chuàng)新生態(tài)的節(jié)點(diǎn)”，青島老城區(qū)將更有力地突破空間約束，在垂直維度上構(gòu)建起“人才-資本-技術(shù)-數(shù)據(jù)”的高密度聚合場。
這也將重新定義青島的天際線——不僅是物理意義上的“天際線”，更是產(chǎn)業(yè)能級、創(chuàng)新活力、治理水平的全方位躍遷。
來源｜青報(bào)觀象山??記者? 余瑞新
